Как през годините се променя начинът, по който се изчисляват площта на жилището, общите части и идеалните части

Представете си два апартамента. Единият е построен през 1975 г., другият – през 2025 г. И двата са обявени като 60 кв.м. На пръв поглед са еднакви.

Но ако започнем да сравняваме документите и реалната площ, разликата може да се окаже значителна.

Защо?

Защото 60 кв.м. не е достатъчно, за да разберем каква площ реално купуваме.

През различните периоди в България се променят правилата за проектиране, измерване и описване на жилищата. Променят се и начините, по които се определя делът на всеки собственик от общите части на сградата.

Така постепенно стигаме до днешната ситуация, при която един апартамент може да бъде представен с няколко различни числа – площ на самия обект, застроена площ, обща площ и идеални части.

За да разберем защо, трябва да се върнем назад.

До 1949 г.: квадратурата започва от границите на имота

При най-старите имоти площта на земята се определя според кадастралните и регулационните планове и границите на конкретния имот.

При сградите няма една обща формула, която да важи за всички документи от този период. Начинът на описване зависи от конкретния план и документа за собственост.

Това е важно, защото не можем да приложим днешните понятия за площ към стар документ и да очакваме същия резултат.

1949–1986 г.: годините на масовото жилищно строителство

След 1949 г. започва мащабно жилищно строителство. Постепенно се въвеждат по-систематизирани правила за устройството на населените места и за описването на сградите.

При жилищата започват да се разграничават различни понятия – жилищна площ, площ на помещенията и застроена площ.

През 1970 г. се въвежда координатна система 1970 г., а през 1979 г. е приет Законът за единния кадастър. Това са важни стъпки към по-единно геодезическо и кадастрално описване на имотите.

Точно в този период се изграждат огромна част от панелните и другите многофамилни жилищни сгради, които днес познаваме като „старо строителство“.

И тук идва едно важно уточнение:

Общите части не са измислени при новото строителство.

Стълбищата, площадките, покривът, основите, конструкцията, общите инсталации и други части на сградата са общи и при старите етажни собствености.

Разликата е в начина, по който площите и дяловете от тези общи части са били изчислявани и описвани в документите.

1986–2001 г.: квадратурата започва да се стандартизира

През 1986 г. се появява БДС 163:1986 „Площи и обеми на сгради. Терминология и правила за изчисляване“. Стандартът определя понятията и правилата за изчисляване на площите и обемите на сградите и техните части – етажи, помещения, открити пространства и други елементи.

И тук има интересен детайл: БДС 163:1986 не започва историята от нулата. Преди него са действали БДС 163:1975 и БДС 14310:1977.

Това означава, че дори при старото строителство не можем да кажем:

„Всички апартаменти преди 1986 г. са изчислявани по един и същ начин.“

Правилата се развиват постепенно.

През 1995 г. настъпва още една важна промяна в кадастралната система – въвежда се задължително цифрово представяне на кадастралните планове и идентификатор за всеки поземлен имот.

Така започва преходът към системата, която познаваме днес.

От 2001 г. до днес: площта вече има няколко ясно разграничени измерения

Със съвременната нормативна рамка се разграничават по-ясно самостоятелният обект, застроената площ, разгънатата застроена площ, общите части и идеалните части.

Наредба № 7 например определя застроената площ на самостоятелен обект чрез неговите конструктивни очертания. В определени случаи към нея се добавя и площта на балкони и лоджии. Наредбата съдържа и отделни правила за РЗП и за включването на балкони, лоджии и тераси при нейното изчисляване.

Тук вече можем ясно да разграничим две понятия, които често се бъркат.

Общи части

Това са реални части от сградата, които служат на всички собственици – например стълбища, площадки, покрив, основи, конструкция, общи инсталации и други.

Идеални части

Това е делът на конкретния собственик от тези общи части.

Ако в нотариалния акт пише, че притежавате 8% идеални части от общите части, това не означава, че към апартамента ви има още 8% физическа площ.

Означава, че притежавате 8% идеална част от общата собственост.

А откъде идва разликата между „60 кв.м.“ и „70 кв.м.“?

Ето един прост пример.

Имате апартамент с 60 кв.м. застроена площ.

Към него принадлежат и идеални части от общите части на сградата.

При определен начин на представяне на площта в новото строителство може да видите:

60 кв.м. застроена площ + 10 кв.м. припадащи се общи части = 70 кв.м. обща площ.

Тези 10 кв.м. не са още една стая.

Те представляват дела на апартамента от общите пространства на сградата.

Именно тук се появява една от най-честите заблуди при покупка на ново строителство:

„Апартаментът е 70 кв.м., значи вътре имам 70 кв.м.“

Не непременно.

Първо трябва да се види как е изчислена тази площ.

А как се определят идеалните части?

Днес законът има и конкретен механизъм за случаите, когато идеалните части не са посочени в документите или сборът на посочените проценти не достига 100%.

Тогава за целите на Закона за управление на етажната собственост идеалните части се определят чрез съотношение между площта на конкретния самостоятелен обект и складовото помещение към него и общата площ на всички самостоятелни обекти и складовите помещения.

Например, ако всички обекти и придадените към тях складови помещения имат общо 1000 кв.м., а вашият обект със склада е 80 кв.м.:

80 ÷ 1000 = 8%

Това е вашият дял от общите части при прилагане на тази формула.

Тук също трябва да се внимава: това е начин за определяне на идеалните части в предвидените от закона случаи, а не правило, което автоматично променя написаното във всеки стар нотариален акт.

Защо днес квадратурата изглежда по-различно?

Защото самите сгради се променят.

Съвременното строителство включва повече и по-разнообразни общи пространства – входни зони, стълбища, асансьори, технически помещения, комуникации и други обслужващи части.

Но тези пространства не се появяват изведнъж.

Общи части е имало и при старите блокове.

Това, което се променя през годините, е как се проектират сградите, как се изчисляват площите, как се описват в документите и как се определят идеалните части на отделните собственици.

Затова един стар апартамент може да бъде представен с една квадратура, а съвременен апартамент със същата реална площ да бъде представен с по-голямо число, в което са отразени и припадащите се части от сградата.

Какво трябва да гледаме, когато купуваме имот?

Когато видите обява:

„Апартамент – 80 кв.м.“

не приемайте автоматично, че това са 80 кв.м. вътрешна площ.

Проверете:

• каква е застроената площ;

• каква е площта на самостоятелния обект;

• има ли отделно посочени идеални части;

• включени ли са балкон, лоджия или тераса;

• има ли складово помещение и как е отчетено;

• какво пише в нотариалния акт;

• какво показва кадастралната схема;

• каква площ е посочена в архитектурните документи.

Тогава вече можете да сравнявате две жилища коректно.

Един квадратен метър не е просто едно число

Историята на жилищното строителство в България показва защо днес срещаме толкова различни квадратури.

Старият апартамент не е непременно по-малък само защото в документа му пише по-малко.

Новият апартамент не е непременно по-голям само защото в обявата пише повече квадратни метри.

Разликата често се крие в начина, по който е изчислена и представена площта.

Затова следващия път, когато видите:

„Апартамент – 80 кв.м.“

не задавайте само въпроса:

„Колко е цената на квадрат?“

Задайте първо:

„Как са изчислени тези 80 кв.м.?“

Точно този въпрос показва какво реално купувате – площта на жилището, дела си от общите части и начина, по който двете са представени в документите.

Автор: Кристалина Калудова

Материалът има информационен характер. При конкретен имот площта и идеалните части следва да се проверят по документите за собственост, кадастралната схема и одобрените строителни книжа. Историческите правила зависят от периода, вида на сградата и действащата към момента нормативна уредба.

Източници: Български институт за стандартизация; Агенция по геодезия, картография и кадастър; нормативната уредба за устройство на територията и етажната собственост.